בכתבה הקודמת, דיברנו על מעמדו של כתב השיפוי בהיטל השבחה, וקביעת ביהמ"ש העליון כי אין להכיר בהוצאה זו בחישוב ההשבחה. יודגש, כי אמנם נקבע כי כתב השיפוי איננו יכול להיכלל כחלק מחישוב היטל ההשבחה כשהוא בגדר חיוב חיצוני, אך ביהמ"ש המחוזי, באישורו של העליון, הכירו בהוצאות אחרות שכן נכנסות למסגרת הוצאה מוכרת בהיטל ההשבחה. ההליך בביהמ"ש המחוזי ע"א 2338-09 אברמוביץ ואח` נ` הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב-יפו. השופט יצחק ענבר, פרט לדיון העיקרי בכתב השיפוי, קבע כי שיש להתחשב במניין כלל גורמי התכנית המשפיעים על שווי המקרקעין במצבם החדש. כמו כן, אין לכלול רק את הגורמים המשביחים את שווי המקרקעין, אלא גם את הגורמים הפוגעים בהם. השופט ענבר ציטט מדבריו של אהרן נמדר בספרו: "מטרתו של היטל ההשבחה היא למסות את הנישום רק על `ההשבחה` שנגרמה לו על ידי התכנית ולהשתמש בכספים אלה כדי לכסות את ההוצאות של הוועדה ביצירתה של ההשבחה. בחישוב ההשבחה יש להביא בחשבון את כל הגורמים הנובעים מן התכנית, אם חיוביים ואם שליליים, ולאחר שיקלולם הכללי ניתן יהיה לקבוע אם נגרמה `השבחה` בגין התכנית. בלשון אחרת, יש לשקול את כל הוראות התכנית ואת השפעתן על המקרקעין, אך אין לבודד את ההוראות הגורמות להשבחה ועל פיהן להטיל את המס. הפרדה כזו של השפעות התכנית עומדת בניגוד לכוונת המחוקק למסות את היתרונות של התכנית כולה, ולא רק את הגורמים להשבחה תוך התעלמות מגורמים אחרים המקזזים אותה". כמו כן, השופט ענבר מציין דוגמאות נוספות שיש להביא בחשבון במסגרת קביעת שיעורה של ההשבחה: "כפועל יוצא מהאמור לעיל, וכפי שמדגים פרופ` נמדר בספרו הנ"ל (שם), כאשר תכנית המשנה את ייעודם של מקרקעין לשימוש מיטבי יוצרת השבחה, אך בה בעת מחייבת את היזם להרוס מבנים הקיימים בתחומה – דבר שיגרום להוצאות ליזם – יובאו ההוצאות בחשבון במסגרת קביעת שיעורה של ההשבחה; הוא הדין כאשר תכנית לשימור אתרים, המשביחה את המקרקעין, כוללת הוראות המחייבות להוציא הוצאות לשימור האתר. גם הוצאות אלה בנות קיזוז מההשבחה; כך הם פני הדברים גם לגבי תכנית המתירה לבנות חניות תת קרקעיות נוספות ומטילה "כופר חניה" אם הן לא ייבנו. מידת ההשבחה של התכנית תקבע רק לאחר הפחתת ההוצאה בבניית חניה כזו, ואם הדבר לא כלכלי – יש להפחית את שווי כופר החניה מההשבחה; בדומה לכך, כאשר תכנית מטילה מטלות ציבוריות שונות, כגון עיצוב וגינון סביבתי כתנאי למימוש ההשבחה, יש להפחית את ההוצאות הנ"ל לצורכי חישוב ההשבחה" (ההדגשה הוספה). ההליך בביהמ"ש העליון רע"א 147/14 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו נ` סוניה אברמוביץ. השופט פוגלמן שב על קביעת המחוזי: "בית המשפט קבע כי יש לראות בכתב השיפוי חלק בלתי נפרד מהתכנית המשביחה, הואיל והחתימה עליו הייתה תנאי מוקדם לאישורה; וכי היות כתב השיפוי חלק מהתכנית המשביחה מקים את הבסיס החוקי הנדרש לקיזוז סכומי הפיצויים מסכום ההשבחה, שבשומתה יש לכלול הן את הרכיבים בתכנית המשביחים את המקרקעין הן את הרכיבים הפוגעים בהם. בית המשפט הדגים קביעה זו בכך שציין כי מקום שתכנית משביחה מחייבת את בעל המקרקעין להרוס מבנים הקיימים במקרקעין שעליהם היא חלה, תובא הפגיעה שנגרמה מההריסה בחשבון בעת שומת ההשבחה; והדבר בא לידי ביטוי באופן דומה בשימור אתרים, כאשר ישנן הוצאות לצורך שימור; בתכנית המתירה לבנות חניות תת קרקעיות ומטילה "כופר חניה" כנגד אי בנייה; ובהטלת "מטלות ציבוריות שונות"... על כן, אי קיזוז בענייננו יביא לכפל תשלום מצד המשיבים. עוד נקבע כי אין בקיזוז כאמור כדי לרוקן מתוכן את כתב השיפוי" (ההדגשה הוספה). אמנם, נדחו הטענות לגבי כתב השיפוי, אך נקבע כי כשמדובר בחיובים חיצוניים לתכנית, בגדר התחייבות במו"מ לאישור התכנית ולקראת הפעולה התכנונית – אין עליהם להשפיע על שווי המקרקעין. מנגד, ביהמ"ש העליון לא ציין מה מעמדם של חיובים שכלולים בתכנית. הרי מן ההיגיון שכל עוד מדובר במקרים המצוינים לעיל, וכמו כן, חיובים שכלולים בתכנית – יש לכלול אותם בשווי המקרקעין. השופט פוגלמן קבע: "...אציע אפוא לחבריי כי נקבל את הערעור במובן זה שהחלק בפסק הדין של בית המשפט המחוזי הנוגע לכתב השיפוי יבוטל".
|