"שחזור זכויות" הוא הליך בו משתמשו ועדות תכנון כמנוף לפיצוי
עקב הפקעה ו/או ירידת ערך מקרקעין.
"שחזור זכויות" הוא חישוב שווי הזכויות, בעת הכנת טבלת
איזון בהליך של איחוד וחלוקה, לפי התוכנית שהייתה בתוקף לפני ההפקעה/ירידת הערך,
ללא התחשבות בתוכנית הביניים שהפקיעה או פגעה במקרקעים (שהייתה בין התוכנית הראשונה
לתוכנית החדשה).
פיצוי זה מהווה תחליף לפיצוי הכספי, אותו ניתן היה לתבוע בבית משפט
עקב ירידת ערך/הפקעה.
תהליך זה כולל בתוכו מספר מחלוקות חוקתיות:
אישור תוכנית ע"י וועדה לתכנון ובנייה מקומית נובעת מהצורך
התכנוני של הסביבה ולפיכך שימוש בה כמכשיר למתן פיצוי הנו מניע פסול. הבטחה שלטונית לפיצוי בעתיד בעזרת תכנית יכולה לגרום לבעלי הקרקע לאבד
מזכותם לתבוע פיצויים על סעיף 197 – ועל כך תיפגע זכותם הקניינית (מעל שלוש שנים).
בעלי הקרקע האחרים בתכנית "משלמים" בפועל לבעלי הקרקע
שנפגעו בתכנית הקודמת במקום הועדה המקומית.
כלומר, הועדות המקומיות מעניקות לבעלי הקרקע שנפגעו (מירידת ערך או
הפקעה) בעזרת שחזור זכויות "פיצויים בקרקע" במקום פיצויים בכסף. וזאת
ע"ח בעלי הקרקעות בתכנית ולא מקופת הועדה.
הליך "שחזור זכויות" לא מעוגן בחוק – ובכל זאת היה נהוג
כשיטת פיצוי בקרב ועדות תכנון ובנייה. אמנם, אין בתי המשפט נהגו להתערב בנושא
"שחזור הזכויות", בעלי הקרקע הסתמכו על הבטחות שלטוניות למתן זכויות
בעתיד כהפסקה של תביעות פיצויים.
מחד גיסא, במקרה שהתוכנית הראשונה נבלעת בתוך התוכנית החדשה כחלק
מתכנון כולל - התהליך הנו יעיל, מהיר וכלכלי יותר לועדות התכנון. תהליך זה מאפשר חסכון
במקורות מימון והפחתה של ההוצאה הציבורית. בעלי הקרקע זוכים לפיצוי בדמות זכויות חדשות
ולצידם, הועדות חוסכות תהליכים משפטיים יקרים של תביעת פיצויים ואת כספי הפיצויים.
מאידך גיסא, כשלא מדובר בתוכנית אחת שלמה, וכשההפקעה נעשית באמצעות תוכנית
אחת והפיצוי מגיע מכוח תכנית אחרת, בעלי הקרקע המופקעת מקבלים את הפיצוי אך הוא
מגיע על חשבון זכויות קנייניות של הבעלים בקרקעות הצמודות.
שחזור הזכויות כמנגנון פיצוי הינו אקט הגובל בחריגה מסמכות.
כב` השופט נ. ישעיה בעת"מ
(ת"א) 1767/05 מנהל
מקרקעי ישראל נ` הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב] [פורסם בנבו].
"בקבלה את הערר
הראשון שהגיש העותר על החלטת הועדה המקומית, קבעה ועדת הערר כי אין הדין מסמיך את
הועדה המקומית או רשות תכנונית אחרת לבצע שחזור זכויות במסגרת אחוד וחלוקה מחדש של
נכסים.
הוסיפה וציינה ועדת הערר
כי בבואה לקבוע את חלוקת החלקות, או המגרשים מחדש, במסגרת התכנית, עליה לפעול
בהתאם להוראות הדין ולהפעיל שיקול דעת "תכנוני" בלבד. אין לה, לועדה
המקומית, הסמכות להשיב זכויות בעלות קנייניות לבעלים "הסטוריים" של
החלקות או המגרשים, או לגזול אותן מבעליהן הרשום במסגרת פעולת האחוד והחלוקה."
"לו ביקש המחוקק להסמיך את הועדה ולאפשר לה "לשחזר זכויות" באופן
בו בוצע השחזור במקרה זה, היה נמנע הוא, מן הסתם, מהכללת דרכים בהגדרת
"מגרש", כפי שמצא לנכון לקבוע בסעיף 120 הנ"ל, ו/או היה מסמיך
במפורש את הועדה לעשות כן במסגרת התנאים וההגבלות שקבע בסעיף 122 לחוק
הנ"ל.
6. לאור כל האמור לעיל, סבור
אני כי הועדה המקומית לתכנון ובניה (המשיבה 1) לא הוסמכה "לשחזר זכויות
קנייניות" תוך כדי נישולו של העותר מזכויות...
...אי הקצאה של זכויות
כאלה, במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה מחדש, כמוה כנישול הבעלים הרשום מזכויות
קנייניות מעין אלה, או כאיונן."
בפס"ד עתמ
(ת"א) 2323/06 עזרא אגבבא ו-23 אח` נ` המועצה
הארצית לתכנון ולבנייה – ועדת המשנה לעררים (להלן: פס"ד אגבבא) קבע כי הצדק במקרה הספציפי הנ"ל
עשוי לגבור על חקיקה ראשית. נקבע כי מעצם העובדה שנעשתה השבחה כוללת וגם בעלי
הקרקע המקוריים נהנו מהשבחה מסוימת, אין שום בעיה עם אקט שחזור הזכויות שנעשה
במקרה זה, ושהפגם שנעשה מתוקף שחזור הזכויות תוקן מעצם ההשבחה. הוגש ערעור לעליון,
שבוטל לאור הסכמת הצדדים, ושוב הותר "שחזור זכויות" בתוכנית.
מדבריו של כב` השופט ד"ר עודד מודריק, עמ` 11:
"... שחזור זכויות
הוא נוהג מקובל בהקשרים תכנוניים משום שתכליתו העיקרית היא קידום פיתוח של שטחים
ציבוריים (כגון דרכים) שחיוניותם גדולה. מהלכי התכנון של השטח המיועד לתכלית
ציבורית מקודמים במהירות וללא התנגדות באמצעות תוכנית נקודתית. כאשר מותקנת תוכנית
גדולה ורחבה שהיא לפי טיבה משביחה ניתן בה פיצוי (באמצעות שחזור זכויות) למשתתפי
התוכנית הנקודתית. הדבר לא בא על חשבונם של יתר משתתפי התוכנית המשביחה הנהנים מפיתוח התוכנית הנקודתית. יתר על כן
אלמלא הובטחו זכויות משתתפי התוכנית הנקודתית בתוכנית הגדולה לא הייתה אפשרות לקדם
את הפיתוח הציבורי אלא במסגרת התוכנית הגדולה. במקרה כזה היו כל המשתתפים שותפים
לחלוקת זכויות שוויונית (יחסית)..."
מיום 27.5.1989
תיקון מס` 26
ס"ח תשמ"ח מס` 1259 מיום 27.7.1988 עמ` 148 (ה"ח
1817)
תיקון מס` 26 (תיקון)
ס"ח תשמ"ט מס` 1266 מיום 8.2.1989 עמ` 7 (ה"ח
1912)
(4) הועדה המחוזית
תחליט אם ובאיזו מידה אפשר לשמור על היחסיות בשווי המגרש החדש שהוקצה, או על קירבת
מקומות למגרש הקודם, ואין אחרי החלטתה ולא כלום; אולם רשאית הועדה המחוזית
לקבוע כי ההחלטה בדבר זכויות בעלי המגרשים הכלולים בתכנית המפורטת שהוכנה לפי סימן
זה תועבר לבורר שהסכימו עליו בעלי המגרש והועדה המקומית; לא הסכימו בעלי הקרקע
והועדה המקומית על בורר מוסכם, תמנה אותו הועדה המחוזית; הבורר שמונה, בין בהסכמה
ובין שלא בהסכמה, יקבע את שכרו ואת החייבים בתשלומו; הוא ינמק את החלטתו לגבי
הזכאות כאמור אם דרשה זאת הועדה המחוזית או אחד הצדדים; על הבוררות יחולו הוראות
חוק הבוררות, התשכ"ח - 1968. בכפוף לאמור בסעיף זה.
מיום 1.1.1996
תיקון מס` 43
ס"ח
תשנ"ה מס` 1544 מיום 24.8.1995 עמ` 472 (ה"ח
2307)
החלפת פסקה 122(4)
הנוסח הקודם:
מיום 12.2.1966
תיקון מס` 1
ס"ח
תשכ"ז מס` 488 מיום 22.12.1966 עמ` 10 (ה"ח
691)
(ג)
בסעיף זה, "שעבוד" - משכנתה וכל זכות חפצית שיש בה כדי להגביל את הבעלות
בקרקעות, וכן שכירות, אישור העברה איסור העברה, עיקול או הערה
בפנקסי המקרקעין.
"...לפי השקפת
העותרים מצאה הפראקטיקה של שחזור הזכויות עיגון גם בפסיקה. באופן מובהק נתאשרה
השיטה הזאת בפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה [עת"מ
(חי`) 1356/05 כרמלי נ` יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה] [פורסם
בנבו]. האפשרות לראות בשתי תוכניות עוקבות כאילו הן מקשה אחת מצאה אף היא עיגון
בפסיקת בית המשפט העליון;
בין כדי למנוע אובדן
הזכות לקבלת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק [פס"ד הר]
ובין לשם קבלת זכויות במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה [ פס"ד פריימן)."
יש התייחסות חוזרת בפסיקה לגבי שחזור זכויות והם להלן:
כב` השופט שאהר אטרש, עמ"נ 45835-09-13 ועדה מקומית לתכנון
הגליל המזרחי נ` נדב ואח`, פסקה 33:
"ועדת הערר ציינה, כי
הליך בו טבלת האיזון מתעלמת מהנסח העדכני, ומבצעת "שחזור" של הזכויות שקדמו
לפרצלציה שבוצעה עקב אישור תכנית קודמת, נקראת על-פי רוב "שחזור זכויות".
נטיית הפסיקה היא לראות בהליך שחזור זכויות כאסור ולפיכך, טבלת האיזון הייתה אמורה
להיות ערוכה בצורה שונה מן הדרך בה נערכה כאשר היה על השמאי לכלול במצב הנכס את הזכויות
בקרקע על-פי יעודן במצב התכנוני והמשפטי ששרר בשנת 2007, ולבצע את האיזון בהתאם לכך.
בפועל לא נעשה כן, אלא בוצע שחזור זכויות וייעודי קרקע על בסיס המצב התכנוני והמשפטי
בטרם אישורה של תכנית ג/10897. "
בג"צ 26/70 ראובן חיה בר נ` שר הפנים כד (1) 645 השופט ויתקון, בעמ` 649:
"למעשה, תרעומתם של
העותרים אינה אלא זאת שבמקום להטיל את נטל הפיתוח וסלילת הכבישים על הציבור כולו -
דהיינו, על-ידי הפקעת אותו מגרש המיועד למטרות ציבוריות ותשלום פיצויים מלאים
לבעליו - חילקו הרשויות את הנטל בין בעלי מגרשים מעטים (שניים, במקרה דנן) אך
חוששני שתרעומת זו מופנית אל המחוקק עצמו ולא אל הרשויות, שאינן אלא מפעילות את
החוק כלשונו וכרוחו"
בשנת 2010 הוגשה הצעת חוק הממשלה, 499 – כ"ט באדר התש"ע
15.3.2010 המחליפה את חוק התכנון והבנייה הנוכחי:
סעיף 206:
"... (ג) על אף הוראות סעיף קטן (ב), היתה החלקה הנכנסת, כולה או
חלקה, ניתנת
להפקעה לפי חוק זה או לפי חוק הפקעה אחר, או שהוקצתה לרשות המקומית או למדינה
(בפרק זה – הרשות) בתכנית איחוד וחלוקה, ונתפשה בה חזקה בידי רשות כאמור, יראו
אותה כבעלת הזכויות בחלקה הנכנסת או בחלק ממנה כאמור, גם אם טרם נרשמה כבעלת
הזכויות בפנקסי המקרקעין..."
כלומר, המחוקק רואה בהליך שחזור זכויות הליך אסור
ובתיקון לחוק מבקש לתקן זאת בחקיקה.
|