האם בעת מכירת דירת מגורים קיימת השבחה השבחה מוגדר בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965 (להלן: התוספת) כעליית שווים של מקרקעין כאילו נמכרו בשוק החופשי. תכנית תא/3616 א` – רובע 3 היא תכנית מסכמת, כלומר היא מסכמת זכויות שניתנו בתכניות בניין עיר קודמות (בעניינו, תכנית מ`), תמ"א 38 והקלות מכוח החוק. בעת מכירת דירת מגורים, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב יפו מנפיקה שומת היטל השבחה בהן היטל ההשבחה מגיע לאלפי שקלים. בפועל, תכנית תא/3616 א` לא מוסיפה זכויות מכוחה כלל. על כן, עולה השאלה מדוע גובה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב יפו היטל השבחה. התשובה לכך היא פשוטה – משום שהיא יכולה. אם אתם מבולבלים נעשה קצת סדר. עקב חוסר יציבות בכל הנוגע לזכויות הבנייה שניתנות מכוח תמ"א 38 במדינת ישראל, קרי שיטת החישוב וכו`, אושרו תכניות בניין עיר, מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 זאת על מנת ליצור אחידות וודאות בקבלת היתרי בנייה. בעוד שבערים מסוימות במדינה הוחלט בוועדות המקומיות על תוספת זכויות בנייה, בתל-אביב הוחלט על הקטנת הזכויות. כמו כן, בטרם אושרה תכנית הרובעים, הגבילה הוועדה המקומית את מתן הזכויות לפי תמ"א 38 באמצעות מסמכי מדיניות. כלומר בתמ"א 38 ניתן להוסיף 2.5 קומות, לעומת החלטת הוועדה במסמכי המדיניות ובתכנית תא/3616 א`, שם החליטה הוועדה להוסיף 1.5 קומות בחלק מרחובות העיר. השפעת התכנית על דירה בודדת לפני אישור תכנית תא/3616 א`, בעל דירה בודדת בבניין בבנייה רוויה יכול היה לצפות כי יום יבוא ויזם יגיש לדיירי הבניין הצעה לשיפוץ וחיזוק לפי תמ"א 38. עולה השאלה מה תכלול ההצעה אותה יציע אותו יזם לבעלי הדירות בבניין, כלומר מדובר בשיפוץ, חיזוק והתקנת מעלית, כאשר העלות של אותה פעולה, כולל המסים החלים בגינה (היטל השבחה, מס שבח, ומע"מ שירותי בנייה), חלים על היזם. בעל דירה בודדת לאחר אישור תכנית תא/3616 א` – יצפה לאותה הצעה התואמת לתמ"א 38, במקרה הטוב. כתוצאה מאישור התכנית עולים כמה סימני שאלה בקשר לסוגיית המיסוי, סימני שאלה לגבי נוהל דייר סרבן וכו`. כמו כן כדאיות הפרויקט נפגעה עקב הורדת קומה לעומת תמ"א 38. כלומר חוסר הוודאות לגבי זכויות הבנייה ירד, אבל חוסר הכדאיות בעסקה עלה משמעותית עד כדי ביטול עסקאות תמ"א שהיו בהכנה. מבחינה שמאית, מעייני בעל הדירה ערך הדירה לא עלה, כי מבחינתו אין שינוי בציפיה לקיום פרויקט התחדשות עירונית. משלא מתקיים התנאי של עליית שווי לא מתקיימת השבחה ולפיכך אין מקום לגבות היטל השבחה במכירת דירה בודדת בבניין. בבחינת ההשבחה המחושבת בשומות הוועדה המקומית, נמצא כי ההשבחה מחושבת לבנייה על בניין קיים. ההשבחה מחושבת לבניין בכללותו, ולא מחושבת כלל לדירה הבודדת הנמכרת, כאשר את סכום ההשבחה מחלקת הוועדה לפי החלק היחסי של הדירה הנמכרת בשטח הבניין כולו. בעסקת קומבינציה, נקבע שיעור התמורה לבעלי הקרקע בהתאם ליחס זכויות הבנייה לעלות הבנייה. במקרה של עסקת תמ"א 38 או בתכנית תא/3616 א`, מכיוון שמדובר בחלופה של בניין קיים בלבד, היזם יכול להציע לדיירים הצעה הכוללת שיפוץ וחיזוק בלבד, כאשר זכויות הבנייה הנוספות שניתנות מכוח תמ"א 38 או תכנית תא/3616 א` משפיעות רק החלטת היזם האם לבצע את הפרויקט או לא. יצוין, שאין מחלוקת גם ע"י שמאים מטעם העירייה שהמימוש הטוב והמועיל ביותר זהה בשני מצבי התכנון ובחלק מהמקרים הזכויות לפי תכנית תא/3616 א` אף נמוכות יותר מהזכויות לפי התמ"א. כלומר אין הדבר משפיע על גודל ההצעה שמוסר היזם לדייר. פגיעה נוספת בדיירים יכולה להיות עקב הצורך במעלית פנימית, עקב מגבלת הבניין הקיים, ששטחה יבוא ע"ח הדירות הקיימות. על כן, אם אין השבחה בפועל לדירה הבודדת, עולה השאלה איך בכל זאת מנסה הוועדה המקומית לגבות את היטל ההשבחה. לטענת הוועדה, מבחינה משפטית תמ"א 38 לא חלה במכירה ולכן אין לחשב אותה כלל. בכך היא טוענת כי שווי המצב הקודם הינו "אפס". טענה זו לא התקבלה אצל רוב השמאים המכריעים. כאמור על שומות מכריעות אלו הגישה הוועדה המקומית ערר לוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה.
|