סעיף 19(ג) לתוספת השלישית – פטור מהיטל השבחה סעיף 19 לתוספת השלישית עוסק בפטור מהיטל השבחה מסיבות שונות. סעיף 19(ג)(1) עוסק בפטור לבניית דירה מגורים חדשה או הרחבת דירת מגורים קיימת, השטח הפטור הכולל הוא 140 מ"ר (כולל מחסן). התנאים לקבלת הפטור הוא שדירה זו תשמש למגורים של בעל המקרקעין או קרובו, וכי הוגשה בקשה להיתר. מצב דברים זה לא ייחשב, עפ"י החוק, כמימוש זכויות. הרחבה או בניה נוספת, מעל 140 מ"ר, תחויב בהיטל, אך רק בשיעור היחסי לפי ההרחבה או הבנייה שנוספה בלבד. סעיף 19(ג1) מרחיב ומציין שבשטח דירה ניתן לכלול גם מחסן אחד ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר. סעיף 19(ג)(2) קובע כי הפטור יהיה סופי בתנאי שבעל המקרקעין או קרובו גרו בדירה, מגמר הבנייה ועד מכירתה, לפחות 4 שנים. התפתחות הפסיקה רע"א 7417/01 לאה צרי ואח` נ` הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בגבעתיים ואח` השאלה המשפטית – על כמה דירות בחלקה מוענק הפטור מהיטל השבחה? בפס"ד נקבע שתכלית החוק היא לאזן בין האינטרסים של בעל המקרקעין, של הוועדה המקומית והציבור. תכלית ס` 19(ג) היא להקל על הוצאות כבדות של אדם בזמן הבנייה, אך יש לפרש את הסעיף בצמצום בנוגע להטבות. דהיינו, חלוקת העושר עם הקהילה, ובמקביל, להביא לשיפור מצבו ותנאי מגוריו של המתגורר בדירה עצמה ותו לא. לכן, נקבע שהפטור יהיה על דירה אחת (ולא על ריבוי דירות). ע"ש (י-ם) 104/02 אייל נ` הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיריית ירושלים השאלה המשפטית – מהו המועד הקובע לספירת ארבעת השנים לפי ס` 19(ג)(2)? בפס"ד נקבע כי המועד הקובע לספירת ארבעת השנים הוא מיום הבנייה של הדירה המקורית. העוררים טענו כי הספירה צריכה להתחיל מיום הבנייה של הדירה המקורית. הוועדה טענה כי הספירה מתייחסת לבנייה מכוח התוכנית המשביחה. לחלופין, טענו שבמקרה שלא נבנתה התוספת, הספירה מתחילה מיום החלת התוכנית המשביחה. ביהמ"ש קבע כי כללי הפרשנות אינם מאפשרים קבלה של פרשנות הוועדה. הגישה מרחיקה לכת. אם המחוקק לא ציין זאת במפורש – השתיקה יוצרת הסדר שלילי. ביהמ"ש קבע שקבלת פרשנות הוועדה תוביל לתוצאה ללא היגיון ולמצב אבסורדי. לכן, הפרשנות הנכונה היא הפרשנות המילולית, אשר על-פיה, מי שלא מימש את התוכנית גם אינו חייב בתשלום. ביהמ"ש קיבל את הערעור. רע"א 3626/06 חמאיסי נ` הועדה לתכנון ולבניה מבוא העמקים השאלה המשפטית – האם בקרקע ריקה יש זכאות לפטור מהיטל השבחה? בפס"ד נקבע כי הפרשנות ללשון החוק היא "שישמשו". לכן, הפטור חל גם על בנייה חדשה בקרקע ריקה. מדובר בשינוי הלכת צרי. מנגד, אין זה משנה את הלכת צרי על ריבוי דירות הנבנות. ע"א 14301-12-09 זיו הצופה ואח` נ` הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון השאלה המשפטית – האם העברת זכויות בנייה במתנה של קרוב שניצל את הפטור בעבר, שוללת את הזכאות בפטור מהיטל השבחה? ביהמ"ש המחוזי קבע כי בהתאם להלכת צרי, הפטור, לפי ס` 19(ג)(1) לתוספת, מצומצם לבנייה או הרחבה של דירה אחת בלבד. נקבע כי לא ניתן לעקוף את מגבלת הפטור דרך העברה ללא תמורה לקרוב. ערר (י-ם) 064/13 הרצברג משה ואח` נ` הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים השאלה המשפטית – האם יש לקבוע, כתנאי לפטור, כי הדירה שמבקשים פטור בגינה היא דירת המגורים היחידה של מבקש הפטור או של התא המשפחתי שלו? ועדת הערר קבעה כי לשון ס` 19(ג)(1) ו-19(ג)(2) לתוספת לא ברורה דיה. לכן, בהתאם לעניין צרי, האזרח מוגבל לפטור אחד ויחיד. בעניין חמאיסי נקבע סייג להלכת צרי, שנתן את האפשרות לקבל פטור בבנייה גם על מגרש ריק, אך הותיר את הלכת צרי על כנה, משום שלתא המשפחתי מגיע פטור אחד ויחיד בלבד ובמגרש אחד. ועדת הערר קבעה שהפטור נועד להגשים, מחד גיסא, מטרה סוציאלית (פטור לדירת מגורים לתא המשפחתי), ומאידך גיסא, שלא תפגע קופת הקהילה (הזקוקה להיטלי ההשבחה). לכן, הפרשנות הנכונה היא איזון שתי המטרות להגשמתן בצורה הטובה ביותר. לכן, לא ניתן לשלול את הפטור לפי ס` 19(ג)(1) לתוספת מתא משפחתי שיש לו יותר מדירת מגורים אחת. ועדת הערר קבעה מקרים בהם יינתן הפטור: - אם לתא המשפחתי היו זכויות קודמות באותם המקרקעין במצב הקודם בשיעור העולה על 140 מ"ר, לא תהיה זכאות נוספת לפי ס` 19(ג)(1) לתוספת.
- אם התא המשפחתי קיבל בעבר פטור לפי ס` 19(ג)(1), בין במרחב התכנון בו מבוקש ההיתר ובין במרחב תכנוני אחר, לא תהיה זכאות נוספת לפטור נוסף.
- אם למבקש הפטור יש דירה בשטח הקטן מ-140 מ"ר במצב הקודם באותו המקרקעין, יהיה התא המשפחתי זכאי לפטור רק על ההפרש שבין שטח הדירה הקודם ועד ל-140 מ"ר, בין אם בהרחבה או בדירה חדשה.
- אם לתא המשפחתי מספר דירות באותם המקרקעין, יש לצרף את סך מ"ר הקיים בדירות הללו, והפטור יינתן רק על ההפרש בין סך מ"ר הקיים לעד ל-140 מ"ר.
קיומן של שתי דירות אינו שולל אוטומטית את הזכאות לפטור לפי ס` 19(ג)(1) לתוספת. לכן, התא המשפחתי זכאי לבקש פטור על אחת משתי הדירות, לפי בחירתו. כמו כן, אין להביא בתחשיב הפטור זכויות של התא המשפחתי מחוץ למקרקעין אשר בגינם מתבקש ההיתר. עמ"נ 877-09-14 יוספיאן ואח` נ` הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון השאלה המשפטית – (1) מתי צריך להגיש בקשה לפטור מהיטל השבחה? (2) האם אדם שאינו מהתא המשפחתי ושותף בחלקה, זכאי לפטור בנפרד? בעניין יוספיאן, נקבע כי יש להגיש את הפטור תוך זמן סביר – 45 ימים ממועד קבלת השומה. כמו כן, הבקשה יכולה להישלח רק ע"י מי שחב בהיטל השבחה (בעל המקרקעין או החוכר לדורות). הפטור יחול על התא המשפחתי בלבד, וגורמים שאינם משפחתיים באותה החלקה לא יחושבו בפטור, ויהיו זכאים לפטור כתא משפחתי נפרד. הערות אזהרה או רישום עתידי לא יזכו את בעליהם בזכות להגשת הבקשות או הערר. ביהמ"ש קבע שפירוש ס` 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק הוא שהוא חל על כל בנייה של דירת מגורים לשימושו האישי של מבקש ההיתר או קרובו, ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר. אם המחזיקים במקרקעין אינם בני משפחה אחת, אין מקום לשלול את הפטור לכל אחד מהם רק עקב כך שדירת המגורים, אותה הוא מבקש לבנות, אמורה להיות ממוקמת על חלקה אחת, שבה ייבנו גם דירות מגורים אחרות של אחרים שאין לו קשר עימם. עמ"נ 40022-02-14 שלו נ` ועדה מקומית לתכנון חולון השאלה המשפטית – האם ס` 19(ג)(2) לתוספת חל אם לנישום בעלות בדירות נוספות? בפס"ד נקבע שמצבו הכלכלי של הנישום אינו רלוונטי לצורך קבלת הפטור. הפטור יכול לחול גם למכירת הדירה עם הזכויות, ללא הרחבה או בנייה בפועל, כל עוד עומדים בקריטריונים. ביהמ"ש קבע שמצבו הכלכלי של הנישום איננו רלוונטי לצורך קבלת הפטור. לכן, אין לפרש את ס` 19(ג)(2) כזה שחל רק אם אין בבעלות הנישום דירות נוספות, ששטחן הכולל לא עולה על 140 מ"ר. לכן, בענייננו הוא זכאי לפטור.
|