ס` 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לבעלי המקרקעין, שמקרקעיהם נפגעו עקב תכנית (גם מחוזית וארצית) לתבוע פיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה על ירידת הערך שנגרמה להם. הרציונל מאחורי ס` 197 הוא שהציבור צריך לחלוק עם בעל הקרקע את ירידת הערך שכן זו פגיעה נגרמה עקב תועלת כלשהי לטובת הציבור (סלילת כביש, הקמת בית ספר, הקמת בית כנסת) או עקב שינוי יעוד חריג שפגע בעלים אחר באותם בעלים. כאשר מבקש יזם תב"ע נקודתית הוועדה המקומית נוהגת לחייב את היזם בחתימה על כתב שיפוי, שמטרתו לפצות את בעלי המקרקעין הנפגעים בפיצויים. הרציונל הוא שמי שמתעשר מאישור התכנית הוא זה שיפצה. במקרה כזה, היזם מבקש לאפשר לו לקזז את הוצאות הפיצויים מהיטל ההשבחה. רע"א 147/14 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו נ` סוניה אברמוביץ`. שם, ביהמ"ש העליון דן בחוקיותו של הסדר שכזה – האם על הרשות ניתן לקזז את סכום הפיצויים מכוח ס` 197 לחוק התכנון והבנייה שישלמו בעלי המקרקעין, מכוח כתב השיפוי, מסכום היטל ההשבחה שבו יחויבו בשל אותה תכנית. השופט פוגלמן עמד על כך שבעת חישוב ההשבחה מובאת בחשבון רק השבחת התכנון, קרי: השבחה הנובעת במישרין מפעולה תכנונית במקרקעין. כמו כן, אין להתחשב בעלייה בשווי המקרקעין מגורמים שאינם חלק מהפעולה התכנונית המשביחה. השופט פוגלמן קבע שאין להתייחס לשאלות הנוגעות לטיב העסקה ובפוטנציאל הרווח שיוכל להפיק מעסקה עתידית, לפי ס` 4(7) לתוספת השלישית. לשיטתו, הוצאות חיצוניות של בעל מקרקעין שהובילו למצב החדש לא מהוות חלק משווי השוק של המקרקעין. קל וחומר, כשכתב השיפוי כלל לא מופיע בהוראות התוכנית ולא חתימה עליו. לכן, כתב השיפוי בענייננו, עולה כהוצאות חיצוניות. התחשבות בנתונים חיצוניים אינה מתיישבת עם הוראות החוק. השופט פוגלמן מוסיף כי אין לגזור גזירה שווה בין חיובים חיצוניים לתכנית לבין הוצאות ציבוריות המוטלות על היזם או בעל המקרקעין, שהם בגדר חלק בלתי נפרד מהוראות התכנית. דהיינו, השופט פוגלמן רואה בכתב השיפוי בענייננו, שלא נכלל בתכנית מפורשות, כהתחייבות של היזם או בעל המקרקעין במסגרת המו"מ לקראת פעולה תכנונית, לכן, אין בכתב השיפוי להשפיע על השווי האובייקטיבי של המקרקעין בשוק. לאור זאת, השופט פוגלמן קבע כי כתב השיפוי פוגע בתכלית החוק. כאשר הועבר נטל הפיצויים על הכיס הפרטי, קיזוזו תוך הקטנת סכום היטל ההשבחה מחזיר את הנטל על הכיס הציבורי – "השבת עלות זו לכתפיו `בדלת האחורית` באמצעות קיזוז מהיטל השבחה פוגעת בעקרון הוודאות התקציבית וביכולתה של רשות התכנון לכלכל את צעדיה בצורה מושכלת" (פסקה 19 לפסק-דינו של השופט פוגלמן). כמו כן, הפרקטיקה השמאית הנוהגת אינה מקזזת את סכומי השיפוי מעין אלה משומת ההשבחה. השופט רובינשטיין הוסיף כי כתב השיפוי הוא כדרך יצירתית של רשויות מקומיות לפטור עצמן מעולו של ס` 197 לחוק התכנון והבנייה, כך שיעניקו ליזם תכנית לבקשתו בתנאי שיחתום על הסכם השיפוי. דהיינו, אחד נהנה והשני לא חסר. יודגש, כי כתב השיפוי כשלעצמו לא משנה את שווי המקרקעין עצמו, לכן, לא נכנס בגדר ס` 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. יודגש, כי עולה חשש מפסיקה זו. שנים של נוהג כלכלי כזה, בין יזמים לבין רשויות מקומיות, מגיע לסיומו תוך התערבות משפטית שיצרה כפל תשלום על יזמים – היטל ההשבחה מחד גיסא, וכתב השיפוי מאידך גיסא – יבריח משקיעים ויזמים מליזום ולקחת על עצמם נטל שכזה. ניתן לשער שעקב פסיקה זו רשויות מקומיות ידאגו להשאיר את כתבי השיפוי מחוץ לתוכניות על מנת שלא יכללו בהיטל ההשבחה. בכתבה הבאה, נרחיב על פסיקת ביהמ"ש המחוזי שכן התקבלה בביהמ"ש העליון.
|