ס` 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מתווה את הליך הערר על שומת הוועדה המקומית. ס` 14 לתוספת קובע שתי ערכאות בהם תוכרע המחלוקת: שמאי מכריע או ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטל השבחה. בעבר, לפני תיקון 84, ההליך היה שונה. בשלב הראשון, הוועדה המקומית הייתה מגישה שומה שנערכה ע"י שמאי מטעמה (שמאי הוועדה). בשלב השני, ניתן היה להגיש שומה נגדית, מטעם הבעלים, תוך 30 ימים לוועדה המקומית על השומה של שמאי הוועדה. לאחר הגשת השומה הנגדית, היו כמה חלופות: חלופה ראשונה הייתה השומה מוסכמת – שומה המוסכמת על הצדדים בנוגע לגובה החיוב. חלופה שנייה הייתה פנייה לשמאי מכריע (כאשר כל שמאי מקרקעין היה מוסמך לתפקד כשמאי מכריע) ולא הייתה מגבלת זמן במינויו. תפקידו של השמאי המכריע היה לפתור את מחלוקת לגבי גובה החיוב. לשמאי המכריע לא היה ניסיון משפטי, ולכן, הייתה קיימת ערכאת ערעור לבימ"ש השלום על נקודות משפטית. משום שהשמאי המכריע נחשב כגוף מעין שיפוטי, תפקידיו של בימ"ש השלום היו ממוקדים בעיקר לנקודה המשפטית הנדונה או בעצם כשירות ההליך עצמו. כיום, לאחר תיקון 84, שונה ההליך. ראשית כל, הוועדה המקומית מגישה שומה באמצעות שמאי מטעמם (ס` 4 או 5 לתוספת השלישית). לאחר מכן, ובמקום פנייה לבימ"ש השלום, ניתן לערער על שומת הוועדה לפי ס` 4 לתוספת השלישית לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, תוך 45 ימים מרגע שהשומה הובאה לידיעת החייב בהיטל השבחה. לחלופין, התוספת מאפשרת פנייה לשמאי מכריע. התוספת קובעת כי אם אין החייב חולק על החיוב כשלעצמו, אך חולק על גובה החיוב, ניתן לפנות לשמאי מכריע, תוך 45 ימים, לצורך הכרעה בין שומת הוועדה לשומת נגדית באמצעות שמאי מטעם הבעלים (ס` 14(ב) לתוספת). יודגש, כי אין מניעה לפנות לוועדת ערר לאחר הפנייה לשמאי המכריע, אך יש לכך השפעה על היקף ההתערבות בהליך: במידה שהפנייה לוועדת ערר מאוחרת לפנייה לשמאי המכריע, סמכות וועדת הערר מוגבלת בפסיקת השמאי המכריע, בייחוד בנוגע לסוגיות השמאיות. במידה שהפנייה לוועדת ערר היא הקודמת, לוועדה סמכות בלתי מוגבלת לדון בתיק. דהיינו, וועדת הערר בעלת סמכות לדון הן בסוגיות המשפטיות והן בסוגיות השמאיות שיועלו בפנייה. כך נקבע בעניין ערר (ת"א) 85143/13 רון צין נ` ועדה מקומית לתכנון ובניה רמת גן (2016), שם הובהרה הפרשנות של ס` 14(א) ו-(ב) לתוספת. ועדת ערר הבחינה בין תפקידי ועדת הערר לבין השמאי המכריע. נקבע כי ס` 14(א) לתוספת לא מגביל את הנישום שתוקף את שומת הוועדה בעניין עילות התקיפה שהוא רשאי להעלות בערר. דהיינו, ועדת הערר בעלת סמכות בלתי מוגבלת. מנגד, ס` 14(ב)(3) לתוספת מציין כי לעניין השמאי המכריע שמונה, הוא יוכל לדון ולהכריע רק לגבי גובה החיוב. כלומר, התוספת קובעת מפורשות כי פנייה לשמאי מכריע היא מבלי לגרוע מס` 14(א) לתוספת. לכן, הפרשנות הנכונה לאור לשון החוק ומטרתו היא שוועדת ערר רשאית לדון בכל הסוגיות, הן המשפטיות הן השמאיות, לעומת השמאי המכריע שמוגבל לדון רק בגובה החיוב. הפרשנות וההבחנה בפרוצדורה החדשה שתיקון 84 יצר חשובה, משום שזו הישנה יצרה פרשנות מוטעית שהשתרשה בהליך החדש. עקב תפקידו של בימ"ש השלום בעבר וכניסתה לתפקיד של וועדת הערר, הפרשנות שהשתרשה הייתה כי פנייה לוועדת ערר נעשית כאשר החייב בהיטל השבחה רוצה לערער בסוגיות משפטיות בלבד. הערעור לא התמקד בגובה החיוב, אלא על עצם החיוב כשלעצמו, האם חייב או פטור מהיטל השבחה. בפועל, בפנייה קודמת לוועדת ערר ניתן להגיש שומה נגדית לשמאי מייעץ בסוגיות שמאיות, הנוגעות לגובה החיוב (ס` 14(ג) לתוספת). לאחר מתן חוות דעתו, ועדת הערר הייתה קובעת את פסיקתה. חלופה זו מדגישה את העובדה שוועדת הערר איננה מוגבלת לסוגיות המשפטיות בלבד, משום שהיא מגשרת על אי-ההבנה השמאית בקבלת חוות דעת מומחה, כשאפשרות דומה לשמאי המכריע לא קיימת בחוק.
|