|
תא/5000 היא תכנית כוללנית. על מנת להבין את המושג עצמו והרקע ליצירת תכנית כוללנית, יש להבין את ההיסטוריה של מערכת תכנון במדינת ישראל. עד חקיקת תיקון 42 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה–1965 (להלן: החוק), אישור תכניות בניין עיר לתוספת זכויות בנייה, הקלות ושימושים חורגים היו בסמכות הוועדה המחוזית. עקב עומס עבודה בדיונים הרבים בוועדה המחוזית, בעיקר בהתנגדויות להקלות ושימושים חורגים, שגרמו לעיכובים בנושאים הגדולים והחשובים, הוחלט בתיקון 42 להעביר את הסמכות לאישור הקלות ושימושים חורגים לוועדה המקומית. גם בוועדות המקומיות נוצר עומס עבודה ולכן הוחלט להכליל את כל ההקלות הכמותיות, בתב"ע מקומיות, כגון 6% לשיפור תכנון, 5% להוספת מעליות, 2.5% לתוספת קומה וכדומה. לוועדה המחוזית נשארה הסמכות לאשר תוספת זכויות בנייה בתכניות, בעוד שלוועדה מקומית הייתה סמכות לאישור ניוד שטחים ושינוי יעודים בהתאם לסעיף 62 לחוק. עקב הגידול בענף הנדל"ן והעומס שנוצר בוועדות מחוזיות אושר תיקון 101 לחוק. על מנת להבין את מטרת התיקון, יש להכיר את עיקרון הסמכות המנהלית, הקובע שמוסדות ציבור בישראל שואבים את סמכותם מהחוק. התיקון בעצם מעביר (חלקית) את הסמכות לתוספת אחוזי בנייה בתכניות בניין עיר לוועדה המקומית מצד אחד, אך מצד שני משאיר חלק לשיקול דעתה של הוועדה המחוזית. על מנת שהוועדה המקומית תוכל לאשר תוספת זכויות בנייה, עליה לעמוד במספר תנאים, ביניהם לאשר תכנית כוללנית בוועדה המחוזית. מכיוון שהמושג תכנית כוללנית הוא מושג חדש, הגדיר אותו החוק כתוכנית מתאר מקומית, וזאת למרות שהוא יותר דומה במהותו לתכנית מתאר מחוזית. מה היא תכנית כוללנית – תכנית כוללנית היא מסגרת זכויות, אותה אישרה הוועדה המחוזית, לבקשת הוועדה המקומית כמוזכר לעיל, שעל פיה היא תוכל לאשר תכניות מפורטות בעתיד. לאחר מכן, התגלתה תקלה משפטית אשר גרמה לאנדרלמוסיה וחוסר ודאות משפטית. עצם ההגדרה של תכנית כוללנית כתכנית מקומית מחייב את הוועדה המקומית בהוצאת שומות השבחה בעת המכר. הבעיה הגדולה בהבנת המושג "תכנית כוללנית" הייתה שמי שקיבל בפועל את זכויות הבנייה לא היו בעלי הנכסים, אלא הועדה המקומית. תכנית כוללנית אינה תכנית בניין עיר "רגילה", שהרי לא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה, וכן יש לבצע הליך תכנוני נוסף – אישור תכנית מפורטת, ולכן היא יותר דומה לתכנית מתאר מחוזית, שאינה חייבת בהיטל השבחה. לאור האמור, פסקו השמאים המכריעים, זה אחר זה, כי ההשבחה אפסית וקיים חוסר ודאות מוחלט. גם הוועדות המקומיות הבינו כי קיימת בעיה, ולכן יזמו תיקון חקיקה (תיקון 126), בו מופיעה הגדרה חדשה ונפרדת למושג "תכנית כוללנית". עקב הגדרתה החדשה, הוצאה מרשימת התכניות החייבות בהיטל השבחה לפי התוספת השלישית לחוק. כאמור נקבע כי היטל ההשבחה יגבה בעת אישור תכנית מפורטת בכוח הסמכות שאושרה לוועדה המקומית מכוח תכנית כוללנית. בהתאם להוראות המעבר בתיקון 126, שומה שנערכה טרם אישור התיקון תמשיך להתנהל לפי החוק הישן, כלומר יפנו לשמאי מכריע או לוועדת ערר, לפי העניין. בענייננו, בנוגע לדירות מגורים, החליטה עיריית תל-אביב כי "הקרב אבוד" והחזירה את הכסף לנישומים בעצמה. לגבי היתרה, העירייה מחתימה את הנישומים על כתב התחייבות, שכל הנוגע להשפעתו נדע רק בעתיד. כמו כן, עדיין יש מספר לא מבוטל של שומות שנידונות בוועדת ערר בנושא.
|
