האחריות בקבוצות רכישה לאור הצעות החוק האחרונות סף הכניסה לענף הנדל"ן הנו גבוה ויקר. קבוצת רכישה במקרקעין היא התארגנות של אנשים פרטיים לכניסה לענף הנדל"ן, כאשר המטרה היא יצירת קבוצת כוח שיכולה להוזיל עלויות דרך ההתארגנות המשותפת, דרך חיסכון במיסוי (מע"מ, רכישה ושבח), ולפעמים, גם בהיטל השבחה. מטרה נוספת בהתארגנות בקבוצה שמתכוונת לגור ביחד היא היכולת לבחור את אופי או אורח חיים של חברי הקבוצה. קבוצת רכישה עצמאית מורכבת מקבוצת אנשים בעלי מכנה משותף או היכרות קודמת, שמנהלים את כל הפרויקט במשותף או באמצעות נציג מטעמם. לכן, היתרון המובהק בצורה זו הוא הסיכוי הגבוה לשיתוף פעולה מוצלח. יש קבוצות רכישה שעובדות עצמאית או באמצעות גורם מארגן פנימי או גורם מארגן חיצוני שנקרא יזם. יש שתי שיטות עיקריות להתנהלות בקבוצות רכישה: האחת, בה יש גורם מארגן שמלווה את כל שלבי הפרויקט, כולל הליווי הבנקאי, עד להשלמתו הרישום בטאבו. השנייה, בה יש גורם מארגן שמאתר קרקע, מארגן את חברי הקבוצה, ולאחר רכישה וחתימה על הסכם שיתוף בין החברים והסכם בנייה עם קבלן מבצע, הוא פורש והקבוצה ממשיכה לבדה. בשתי השיטות הסיכון רובץ על כתפיהם של חברי הקבוצה שמוגדרים כקבלן או יזם, בהתאם לחוק מכר (דירות) וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). תופעת קבוצות הרכישה צמחה והתפתחה בשנים האחרונות, בעיקר דרך שיטת ההתנהלות באמצעות גורם מארגן. יש בקבוצות הרכישה יתרונות ומטרות טובות. היתרון העיקרי הוא שהסיכון מתפזר בין הקבוצה. לכן, נדרש סף כניסה נמוך יותר. מנגד, יש חשיבות גדולה לשיתוף פעולה יעיל ונכון בין חברי הקבוצה. לכן, מונחת על כתפיו של הגורם המארגן אחריות רבה. לאור ההתפתחויות שהיו בשנה האחרונה, גבר החשש לכשלי שוק וקריסה של פרויקטים ללא התערבות חוקית בנושא. בימים האחרונים, המחוקק יוזם רגולציה בתחום קבוצות הרכישה. בהצעות החוק הפרטיות שהועלו, יש כמה סוגיות בהן הוחלט להתערב. ראשית, הטלת חובת גילוי מוגברת על הגורם המארגן ליידוע הרוכשים בנוגע למחיר הסופי בעסקה. שנית, הגבלת שכר הגורם המארגן לפי שלבי העסקה: עד לחתימה על הסכם שיתוף בין הרוכשים, עד לחתימה על הסכם ניהול בינו לבין הרוכשים ועד קבלת מלוא השכר רק במסירת הדירה בידי הרוכשים. שלישית, מוצע להחיל את סעיפים אלה גם כלפי הקבלן המבצע, כך שגם הגורם המארגן וגם הקבלן המבצע יישאו באחריות. רביעית, מוצע הסדר של ליווי בנקאי, בדומה להסדר הקיים היום ברכישה מקבלן. תנאי הליווי הבנקאי מטיל אחריות על הגורם המארגן לדאוג לחשבון הליווי הבנקאי במידה שהרוכשים עצמם לא עשו זאת מיוזמתם. מחד גיסא, נדמה כי מעבר להגנה על חברי הקבוצה, הרגולציה רלוונטית רק במצב בו יש גורם מארגן. לכן, קבוצת רכישה עצמאית קלאסית לא רלוונטית לעניין הרגולציה. מאידך גיסא, הרגולציה הזו מעלה את החשש שרק חברות יזמות חזקות וקבלנים חזקים יוכלו להתמודד עם הרגולציה והאחריות הרבה שתוטל עליהם. כמו כן, נדמה שגורמים מארגנים לא יפסיקו את ההתקשרות ברגע חתימה על הסכם שיתוף, משום שהרגולציה מקבעת ומעגנת בדיעבד רק מצבים בהם הגורם המארגן מלווה את הפרויקט עד לסופו. דהיינו, לא ישתלם לגורם מארגן לעזוב בשלב הסכם השיתוף, משום שהוא מקבל את כספו לפי שלבי העסקה. כמו כן, הפיקוח הצמוד והאחריות הרבה דורשת משאבים רבים מקבלנים וגורמים מארגנים. לכן, יש חשש מסוים לפגיעה בתחרות בשוק זה. בנוסף, לא ברור מה האחריות שמוטלת על גוף שמהווה קבלן מבצע וגורם מארגן במקביל. יודגש, כי המחוקק בכל מצב המחוקק מעדיף לחזק את החוליה החלשה ביותר בעסקה, וזאת למרות שמדובר בהתארגנות וולונטרית של חברי הקבוצה, תוך הבנת הסיכונים הכרוכים בכך. בכל אופן, לא ניתן לדעת מה צופן העתיד לקבוצות הרכישה, ואין לדעת כיצד הצעות החוק יתרמו בפועל. עסקאות אלה כרוכות בסיכונים מסוימים שלא מתאימים לכל אדם. לכן, חשוב לעמוד בתנאים האופטימליים, כאילו מדובר בקבוצת רכישה עצמאית כדי להבטיח שיתוף פעולה יעיל ונכון להצלחת הפרויקט.
|