עובדות – חברת אליק רון בע"מ (להלן: "החברה") היא חברה העוסקת בנדל"ן משנת 1965. החברה זכתה במכרז שפרסם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"). לרכישת מקרקעין בגבעתיים. נחתם הסכם בתאריך 18.3.2007 (בשווי 17,645,000 ₪). במועד רכישת המקרקעין, חלו מספר תכניות בניין עיר. התוכניות כוללות, בין היתר, זכויות בנייה בטבלה, המחשבת את אחוזי המותרים. הטבלה לא כללה את אחוזי הבנייה "הנוספים" שנקראו "זכויות מותנות" (2 קומות + 5%), שאותן ניתן לקבל רק במתן אישור נוסף של הוועדה המקומית, בכפוף לפרסום - לפי סעיף 149. לאחר הזכייה במכרז, פנתה החברה, בבקשה למתן היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה "גבעתיים" (להלן: "הועדה"), היתר הכולל את הזכויות המותנות. הועדה, כתנאי למתן ההיתר, דרשה היטל השבחה בגין הזכויות המותנות. החברה הגישה השגה, בטענה שהיא לא הייתה הבעלים ביום אישור התכנית. לכן, איננה חייבת בהיטל השבחה. במועד אישור התכנית, המינהל היה בעלי המקרקעין, לכן, ההשבחה שולמה על ידיו (כחלף היטל השבחה, לפי סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה). הועדה טענה כי אישור הזכויות המותנות מהווה אירוע מס, שעל פיו יש לחשב את ההשבחה. הזכויות המותנות היו בגדר ציפייה בלבד במועד אישור התכנית, ולא הייתה לחברה כל ערובה שיאושרו. מדובר בהליך תכנוני שטרם הושלם. אישורן הסופי של הזכויות המותנות הוא שהביא להוצאת ההשבחה לפועל. לכן, מועד אישורן של הזכויות המותנות הוא מועד ההשבחה לצורך חישוב ההיטל. החלטת שמאי מכריע – קיבל את עמדת הועדה. יום אישור הזכויות המותנות הוא היום הקובע לחישוב היטל ההשבחה, אך זו באה בגדר "השבחה בדרך אחרת". השמאי חישב את ההשבחה לפי מועד אישור הזכויות המותנות בתכנית (30.1.2008). לעומת זאת, השמאי קבע כי יש לקחת בחשבון את "המצב הקודם", כאשר הזכויות המותנות היו רק פוטנציאל. הוא הפחית בהתאם להשבחה שנוצרה עם אישורן. השמאי התחשב בהיעדר הוודאות, ובדחייה הצפויה לאישור הזכויות המותנות, וקבע מקדם השבחה בשיעור 25% והפחית 75% מההשבחה כשווי מצב הקודם. ביהמ"ש השלום – הועדה ערערה על גובה הניכוי של 75%. היא טענה כי ההפחתה בגין הפוטנציאל מהווה שגיאה של השמאי המכריע, וכי הזכויות המותנות הן בגדר ציפייה בלבד. כל עוד לא אושרו – אין להתחשב בהן בחישוב ההשבחה. לעומתם, החברה טענה כי אין מדובר בשאלה משפטית, אלא בשאלה שמאית בלבד. ביהמ"ש קבע כי ההשבחה, בגין הזכויות המותנות, התגבשה בשני אירועי מס. האירוע הראשון, באישור התוכניות ושיפור זמינות של זכויות הבנייה הפוטנציאליות – "השבחה בדרך אחרת". האירוע השני, התגבש באישור הזכויות המותנות, והפיכתן לזכויות מוקנות. זוהי השבחה נוספת. ביהמ"ש קבע כי אין מדובר בציפייה בלבד, ולכן לא ניתן לנטרל מהחישוב הכולל של ההשבחה שנגרמה עקב שילובן בתוכנית. ביהמ"ש המחוזי – הועדה ערערה לביהמ"ש המחוזי. היא טענה כי יש לחייב בהיטל השבחה מלא בגין הזכויות המנויות. ביהמ"ש המחוזי דחה את עמדתה. הוא פסק כי לא היה מקום בחיוב החברה בהיטל השבחה נוסף עקב "אישור" הזכויות המותנות. למעשה, כל ההיטל שולם בעת המכירה. היה אירוע מס רלוונטי אחד לחישוב ההשבחה והוא אישור התוכנית בהן כבר נכללו הזכויות המותנות. התוכניות אושרו לפני מכירת המקרקעין, לכן, אין מקום לגבות היטל השבחה נוסף. בנוסף, שולם "חלף היטל השבחה" מהמינהל בשיעור של 10% ממחיר המכירה. לכן, הועדה דווקא הרוויחה. זאת משום שהחברה לא הייתה בעלת הזכויות במקרקעין בעת אישור התוכנית. לכן, לא ניתן לגבות את היטל ההשבחה כפי שהוועדה דורשת. לבסוף, ביהמ"ש הותיר את החיוב בהיטל השבחה כפי שקבע השמאי המכריע. ביהמ"ש העליון – קיבל את חוות דעתו של היועמ"ש, שתמך בעמדתה של הועדה. הוא קבע כי הזכויות המותנות ניתנו בהליך דמוי הקלה, לכן המועד הקובע הוא מועד אישורן. ביהמ"ש העליון נקט בדרך שונה מזו של קודמיו. הוא קבע כי קיים אירוע מס אחד של השבחה באישור התכנית. הוא קבע כי המועד הקבוע לחישוב ההשבחה הוא יום תחילת התכנית. ושני שלבי המימוש יהיו בעת המכירה ובעת אישור הזכויות בפועל לצורך קבלת היתר הבנייה. ביהמ"ש הכיר במקרה דנן כסיטואציה מורכבת. לא רק שאין זה ברור מהו המועד הקובע לחישוב ההשבחה, גם הבעלים המקוריים (המינהל) מכרו לחברה את המקרקעין במהלך התהליך (לפני שהזכויות המותנות הפכו למוקנות). פרט לכך, ביהמ"ש היה צריך להכריע באיזו פעולת תכנון מדובר בנוגע לזכויות המוקנות – אישור תכנית, מתן הקלה או שימוש חורג. לבסוף, הוחלט כי הזכויות אינן בגדר הקלה ויש לראותן כמעין מוקנות. לכן, המועד הקובע להשבחה הוא מועד אירוע המס. דהיינו, אישור התוכנית ולא אישור הזכויות בפועל. בנוסף, הוא שולל את כל הגישות של כל אחת מהערכאות הקודמות. מצד שני, ביהמ"ש לא שולל את העובדה כי אישור הזכויות המותנות הביא לעליית שווי המקרקעין. בכך יש אפשרות לחייב בהיטל השבחה משלים. ביהמ"ש קובע כי יש להתייחס להשבחת המקרקעין כהשבחה אחת המורכבת הן מהזכויות המותנות-מוקנות והן מאישורן הסופי (בדומה לגישת השמאי המכריע ולבימ"ש השלום). כמו כן, קובע כי חישוב ההשבחה, בכללותה, יהיה לפי מועד תחילת התכנית (בניגוד לדעת השמאי). ביהמ"ש אינו רואה בכך אירוע מס נוסף. אישור התכנית מהווה אירוע מס אחד, ומימוש הזכויות הוא דו-שלבי – המכירה והוצאת היתר הבנייה – המועד הקובע הוא מועד התחלת התכנית. עקב החלפת זהות הנישומים, הם מתחלקים בהיטל ההשבחה. מינהל מקרקעי ישראל משלם את ההשבחה הראשונית, כאשר הוענקו לו זכויות שנשארו בגדר מותנות (חלף היטל השבחה). החברה, שרכשה את המקרקעין, תשלם את היטל ההשבחה על אישורן של הזכויות המותנות בפועל. יחד הם ישלמו על ההשבחה כולה, בהתאם למידת הניצול שכל אחד מהם ניצל את ההשבחה במועד מימוש הזכויות. במועד המכירה, הזכויות עוד היו בגדר "מותנות", לכן, החלוקה בהיטל ההשבחה נעשית עקב הסיכון שהקונה משקלל בסכום התמורה שהסכים לשלם בעד המקרקעין – כל עוד הזכויות המותנות עוד לא אושרו באופן ודאי. סיכום – לבסוף, הוחלט כי החברה לא תישא בהוצאות ביהמ"ש. אך החישוב של היטל ההשבחה יבוצע לפי התנאים הנ"ל, לפי קביעת ביהמ"ש העליון. החברה תישא בהיטל השבחה, עפ"י חלקה במידת הניצול במקרקעין ובהפרש של חלף היטל ההשבחה ששילם המינהל. כלומר, החברה תשלם היטל השבחה משלים.
|