במדינת ישראל יש חוקים מנדטוריים מזמן השלטון הבריטי היוצרים קונפליקטים בין זכויות הקניין של הפרט לבין צרכי הציבור. למרות המהפכה, החוקתיות לחוקי יסוד, כבוד האדם וחירותו מניח החוק לרשויות המקומיות להפקיע קרקעות פרטיות לצרכי ציבור. לעתים הן הופכות את הפקעת הקרקעות למקור הכנסה. מהם הדברים שאנחנו צריכים לדעת בנושא זה? איזה פיצוי מגיע לבעלי הקרקעות ואיך הם יכולים להגן על עצמם?
מהי הפקעה של מקרקעין?
למי שלא יודע החוק בישראל מעניק לרשויות המקומיות סמכויות מרחיקות לכת, ומתייחס אליהן כאל נאמני הציבור, כלומר ככאלו שטובת הציבור עומדת אל מול עיניהן. הפקעה של מקרקעין זו העברה כפויה של זכויות במקרקעין לצורכי ציבור. לצורך סלילת דרכים, שתילת גנים, ארגון שטחי נופש, וכל זאת תוך פיצויי בעל הקרקע באופן מלא או חלקי. הפקעת מקרקעין אינה נחשבת עסקה לפי סעיף 6 לחוק מקרקעין. הפקעה היא אקט קנייני ולא תכנוני.
האם תמיד הפקעת מקרקעין נעשית לצרכי ציבור? מי רשאי להפקיע קרקע ומי מאשר הפקעת מקרקעין?
במדינת ישראל הפקעת מקרקעין מתבצעת על פי מספר חוקים ומתבצעת על ידי הרשויות. הפקעת מקרקעין יכולה להתבצע באמצעות:
חוק פקודת קרקעות - בסמכות שר האוצר.
חוק תכנון ובניה - בסמכות ועדה מקומית על ידי.
חוק פקודת הדרכים ומסילות ברזל.
חוק המים - מעניק סמכות לחברת מקורות להפקיע שטחים לבעלותה כדי להוביל מים.
חוק העתיקות- מאפשר הפקעת קרקעות שיש בהן אוצרות היסטוריים ועתיקות.
מהו ההליך של הפקעת מקרקעין או כיצד נדע שהפקיעו לנו מקרקעין?
הליך ההפקעה מתחלק לשלושה שלבים, שבמהלכם מומלץ לקבל יעוץ ולווי מאיש מקצוע. יעוץ זה יחסוך לכם זמן יקר וכסף רב.
1. שלב הכרזה בשלב הראשון של ההכרזה יוצאת הודעה על הכוונה להפקיע מקרקעין. כאשר שר האוצר מתכנן להפקיע מקרקעין, מפרסמים ברשומות את התוכנית להפקיע מקרקעין, ונמסרות הודעות אישיות לבעלים ששמו רשום בפנקסי רישום המקרקעין. כמו כן מציבים הודעות ושלט על המקרקעין עצמם או בסמוך להם, רושמים הערה בטאבו, ומפרסמים הודעה בעיתון.
2. תפיסת חזקה - משפטית ופיזית לאחר פרסום ברשומות יוצאת הודעה המורה למי שמחזיק במקרקעין למסור את החזקה בהם לידי המפקיע במועד הנקוב. יש לציין שבמועד הנקוב יש למפקיע זכות להיכנס למקרקעין.
3. שלב הקניה, העברת בעלות ותשלום פיצויים זהו השלב הסופי בו בעלי המקרקעין מאבדים את הבעלות והזכויות על המקרקעין ואלו עוברים לידי הרשות המפקיעה.
מה קורה כאשר לא ידעו אותנו שרוצים להפקיע?
אם ההודעה על ההפקעה לא נמסרה לבעל המקרקעין ולא הוצב שלט על המקרקעין, מדובר במחדלים חמורים העלולים לגרום נזק לבעל המקרקעין, אך אין בכוחם עדיין לפגום בתוקף ההפקעה. התרשלות מסוג זה מחייבת פיצוי. יש משמעות לשאלה אם נקבל את הפיצוי בהתאם -לשווי הנכס ביום ההפקעה או לפי שוויו ביום שגילינו את ההפקעה. ההפקעה יכולה לקחת זמן רב ומרגע ההפקעה ועד שגילנו את ההפקעה שווי הקרקע יכול לעלות, לכן בית המשפט יכול לחייב את המפקיע לפצות לפי שווי הנכס ביום שבו התגלתה ההפקעה.
האם ניתן לבצע עסקה במקרקעין לאחר שהמפקיע רשם הערת אזהרה לטובתו?
כן. כל עוד לא הוקנו המקרקעין לרשות המפקיעה, ניתן לבצע כל עסקה של מכירה וקניה.
כיצד זה קורה שמפקיעים קרקע והבעלות לא עוברת על שם הרשות המפקיעה?
רוב ההפקעות הן של חלק מחלקה. כאשר מדובר בהפקעה של חלקה מלאה אין בעיה בהעברת הבעלות על שם הרשות המפקיעה. כאשר מדובר בהפקעה של חלק מחלקה יש צורך לעשות תוכנית שנקראת חלוקה מחדש אשר מציינת את השינוי שחל בגודל החלקות ורשום בה החלק שהופקע על המפקיע והחלק הנותר ירשם על שם הבעלים המקורי. יש לעשות תכנית חלוקה מחדש בשרטוט לפי החוק. אך לרוב זה לא נעשה מטעמים כספיים ולא ניתן לראות את ההפקעה שנעשתה. פרוצדורה זו עולה כסף רב לרשות המפקיעה ולכן ברוב המקרים היא אינה עושה זאת. ביום מן הימים כשבעל הנכס יבוא להוציא היתר בניה הוא יצטרך להכין תוכנית עם החלקות ויאלץ לבצע את תוכנית החלוקה מחדש על חשבונו.
המאבק על הפיצויים:
בעלי מקרקעין - אשר אין בידם לבטל את רוע גזרת ההפקעה- יכולים לערער כנגד גובה סכום הפיצויים שנקבע להם. כל רשות שמפקיעה נכס חייבת לשלם תשלום מלא לבעל הנכס למעט החלק שאינו חייב בפיצוי. חוק תכנון הבניה קובע כי יש לפצות רק על 60% משטח החלקה. לפי פקודת קרקעות ופקודת הדרכים ומסילות ברזל יש לפצות רק על 75% משטח החלקה. מטרת הפיצוי היא לאפשר לבעל הזכויות במקרקעין שהופקעו לקבל תשלום עבור טובת ההנאה בקרקע שנלקחה ממנו כך שבכספי הפיצויים הוא יוכל לשוב ולרכוש קרקע בערך כספי זהה לזו שהופקעה ממנו.
מהם העקרונות המנחים עליהם מתבסס שמאי מקרקעין בעת חישוב גובה הפיצוי?
טבעי שאדם שהפקיעו ממנו נכס ירצה להשיב את המצב לקדמותו. אדם שהפקיעו ממנו נכס יכול במקרה הטוב לקבל עליו פיצוי ב-שווי שוק ראלי. אם ניקח בחשבון את עלויות המס, והוצאות הכרוכות בשכירת עורך דין, מתווך ו-שמאי מקרקעין ברכישה של נכס אחר, אז נראה כי הנכס שהוא יצליח לרכוש יהיה מוצלח פחות מזה שהפקיעו ממנו.
בהליך השומה של קרקע מופקעת אין להביא בחשבון שהקרקע נרכשה בכפיה על ידי הרשות ויש להתעלם מירידת שווי הנכס הנובעת מהליך ההפקעה.
יש לבדוק מהו ערכה של הקרקע המופקעת ביום הקובע כאילו נמכרה מרצון ובשוק החופשי.
יש להתעלם מהשבחות שנעשו במקרקעין לאחר המועד הקבוע למתן הפיצוי.
לא תילקח בחשבון עליית שווי המקרקעין כתוצאה מפיתוחים או מביקושים סביבתיים.
הפקעה ללא פיצוי, האם זה אפשרי?
ניתן להפקיע 40% משטח הקרקע ללא פיצוי כשיש אינטרס ציבורי להפקיע אותה. הפקעה בדרך כלל נעשית באופן שמשפר את זכויות בעל הקרקע שהופקעה והפיצוי שמקבל בעל הקרקע שהופקעה, הוא שבסביבות הקרקע יהיו תשתיות דרכים, מבני ציבור, גני ילדים או מגרש נופש, כלומר סביבה מפותחת ובכך יעלה שווי הקרקע. הוועדה המקומית יכולה מכוח חוק תכנון ובניה להפקיע 40% משטח החלקה למטרות ציבור ללא תשלום פיצויים. לעומת זאת חוק פקודת הדרכים מאפשר לשר האוצר להפקיע עד 25% משטח החלקה ללא תשלום פיצויים. הפקעה ללא פיצוי זוהי פעולה מרחיקת לכת הפוגעת קשות בזכויות הקניין. החוק בעניין זה מבוסס על החוק המנדטורי האנגלי. באנגליה בינתיים החוק שונה ולא ניתן להפקיע שם קרקעות ללא תשלום פיצויים אך אצלנו החוק עדיין לא שונה. כמו באנגליה כך גם במדינות דמוקרטיות נוספות כל הפקעה מחייבת תשלום פיצויים מלא.
מה קורה אם בהפקעה ללא פיצוי קיים מבנה?
במקרה זה המפקיע יצטרך לשלם בעבור המבנה, או אם קיימים נטיעות על הקרקע גם אז ישולם פיצוי בגין הנטיעות בלבד.
האם כל הפקעה ללא פיצוי משפרת את שווי המקרקעין של בעל הקרקע המופקעת? לא, ישנם מצבים שבעל הקרקע המופקעת איננו מפיק תועלת מההפקעה. בפסק דין שניתן בבית משפט מחוזי שור נגד מע"צ, לשור הופקע שטח קטן מ25% מהחלקה המקורית לצורך הרחבת דרך. (הפקעה לפי חוק פקודת הדרכים ללא פיצוי). שור טען כי במקרה הזה הוא לא נהנה מההפקעה ואינו נהנה מהפיתוח שנעשה במקרקעין שלו ומסביבו. בית המשפט המחוזי קיבל את הטענה וקבע כי לא תהיה יותר הפקעה ללא פיצוי באופן אוטומטי וצריך יהיה להפעיל שיקול דעת אם בעל המקרקעין נהנה או לא נהנה ממטרת ההפקעה. אם בעל הקרקע המופקעת אינו מפיק תועלת מהעניין אז צריך לשלם לו פיצויים. סעיף חשוב בחוק יסוד בדבר כבוד האדם וחירותו קבע בסעיף 3 כי זכות הקניין היא זכות חוקתית ואין לפגוע בקניינו של אדם אלא למטרה מסוימת ובמידה סבירה. עקרון ומדתיות בית המשפט פסק לשור פיצוי למרות שניתן היה להפקיע 25% מהקרקע ללא פיצוי.
מה קורה כאשר הפקעה ללא פיצוי פוגעת ביתר החלקה הלא מופקעת?
חוק התכנון והבניה קובע כי אם הפקעה של חלק ממגרש תגרום לירידת ערכו של יתר המגרש שלא הופקע, כי אז אין לבצע את ההפקעה וניתן או לוותר על ההפקעה או להציע להפקיע את כל החלקה. לדוגמא אם ועדה מקומית רוצה להפקיע 40% משטח חלקה של 100 מ"ר מכוח חוק תכנון ובניה ושטח החלק הנותר הוא 40 מ"ר זהו שטח שנחשב לא שמושי מכיוון שהוא מנימלי ולא ניתן לבנות עליו.
פסק דין בבית משפט מחוזי דן בנושא זה בוועדה מקומית כרמיאל נגד רובינשטיין, שם נקבע כי כבר בשלב הכנת התוכנית יש להתייחס לסוגיה של יתרת קרקע נפגעת. הוראות החוק האמורות להגן על בעל הקרקע לא תמיד היוו מגן אפקטיבי בפני הפקעות חלקיות.
מהו גובה הפיצוי בעת הפקעה?
שווי הקרקע המופקעת וסכום הפיצוי שצריך לקבל עליה, נקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעם הבעלים במידה וסכום הפיצוי שנקבע על ידי השמאי אינו מקובל על המפקיע ניתן להביא את המחלוקת לידי הכרעה בבית המשפט. חשוב להיוועץ עם שמאי מקרקעין הבקיא בתחום, רק שמאי מוסמך בתחום יכול לקבוע את גובה הפיצוי.
מהו גובה הפיצוי בעת הפקעה של כל החלקה?
הרשויות טענו כי הפיצוי עבור הפקעה של כל החלקה צריך להיות 60% משווי החלקה מאחר ש40% ניתן להפקיע ללא פיצוי. אך לפני שנים ספורות הפך בית המשפט הלכה קודמת שלו ושם נקבע כי אין לבצע הפחתה מסוג זה ובעת הפקעה של קרקע בשלמות זכאי הבעלים לקבל את מלוא ערך הקרקע בשל זכות הקניין. פסק דין שהפך הלכה זו הוא הולמן נגד הועדה המקומית קריית אתא.
מה דינה של קרקע שהופקעה למטרות ציבור אך המטרה לא בוצעה?
לעתים מכריזים על מקרקעין להפקעה לצרכי ציבור אך לא נעשה כל שימוש בקרקע המופקעת, ולא אחת גם הקרקע המופקעת לצרכי ציבור נמכרת לכל המרבה במחיר ולעתים גם לבעלים המקוריים של הקרקע. בית המשפט כבר קבע לא פעם כי עיקרון שהוי במימוש מטרת ההפקעה הוא עילה לביטולה. אם הרשות שהפקיעה קרקע למטרה פלונית ושנים שהיא אינה עושה שימוש בקרקע למטרה שלשמה היא הופקעה, הדבר מלמד על מחדל והרשות אינה זקוקה לקרקע שהופקעה לא בבחינת הזמן ולא בבחינת המטרה שלמענה הופקעה. בקביעה של בית משפט נטען שאם הרשות המפקיעה לא פעלה במידה מספקת למימוש ההפקעה, בעל הקרקע זכאי לדרוש את ביטולה של ההפקעה.
מה קורה כאשר בעל קרקע שהופקעה מעוניין לממש בעצמו את המטרה שלמענה הופקעו נכסיו?
לדוגמא - הוועדה המקומית העבירה תוכנית על חלקת אדמה ושינתה את היעוד שלה מיעוד חקלאי למגרש נופש. הוועדה הפקיעה את החלקה מהבעלים. בעל הקרקע התנגד וטען שהוא מעוניין להוציא לפועל את התוכנית ולהקים את מגרש הנופש בעצמו. בית המשפט קבע הלכה בסוגיה זו 396/98 מדינת ישראל נגד חברת פז. המדינה הפקיעה 5 דונם לחברת פז, במסגרת הפקעה של 5000 דונם לנתב"ג, 2000 מתוכם 5 דונם היו של חברת פז. בחברת פז עיינו בתוכנית וראו כי בתוך פרויקט נתב"ג 2000 מתוכננת תחנת דלק אמנם לא ב5 דונם הספציפיים של החברה אלה בחלקה סמוכה. החברה ביקשה לבנות את תחנת הדלק בעצמה ובמקביל לכך להיות הבעלים של התחנה. בית משפט העליון קבע כי ביצוע עצמי של מטרת ההפקעה על ידי בעלי הקרקע תלוי בגודל הפרויקט ומורכבותו, אם מדובר בפרויקט גדול ומורכב לא יתאפשר ביצוע עצמי והואיל והפרויקט נתב"ג 2000 הוא פרויקט מורכב עתירת פז נדחתה. עד כה לא צלחה דרכם של בעלי קרקעות לממש את המטרה הציבורית בעצמם. דוגמא נוספת זו פרשת הר חומה. שם הופקעו קרקעות לצורך הקמת שכונה חדשה. גם שם דחה הבג"ץ את בעלי הקרקעות ודחה את בקשתם להתארגן ולבצע את הפרויקט. אם כן עדיין אין פסיקה בנושא, אך יתכן שבעתיד ניתן יהיה להיעזר באפשרות הזאת כדי להגן על הנכס מהפקעה.
עד מתי ניתן להגיש תביעה לפיצוי על הפקעת נכסים וכמה אפשר לתבוע פיצוים?
בית המשפט לא פסק עדיין בנושא זה. פעם היה מקובל לחשוב שתביעת פיצויי הפקעה אינה מתיישנת אך היום דעת שופטי הבג"ץ חלוקה והדעות שלהם מנוגדות: חלקם טוענים לשבע שנים מיום תפיסת חזקה, חלקם טוענים לשבע שנים מיום סירוב הרשות לתת פיצוי, ויש דעה אחרת הסוברת כי ניתן להגיש תביעה שבע שנים מיום מימוש המטרה הציבורית של ההפקעה. יחד עם זאת ישנם כמה פסקי דין שבהם נקבע שאין הבדל בין תביעה לפיצויי הפקעה לבין תביעות אחרות כנגד הרשות ולכן גם תביעה לגבי פיצויי הפקעה מתיישנת בתוך שבע שנים.
מה קורה כאשר הוחלט כי הקרקע מיועדת לצורכי ציבור אך יש עיכוב במטרת ההפקעה והרשות אינה עושה בקרקע שימוש?
בג"צ קבע כי שעקרון ההשתהות במימוש המטרה של ההפקעה הוא עילה לביטולה. במקרה זה בוחן בית המשפט מה עשתה הרשות המפקיעה במהלך תקופת ההשתהות אם במהלכה הרשות המפקיעה פעלה מספיק למימוש מטרת ההפקעה זה יספק לה הגנה חשובה בפני הבעלים שהקרקע הופקעה מידם. כאשר הרשות יעדה קרקע לצורכי ציבור אך לא ביצעה את היעוד שלמענו היא הפקיעה אותה, יכול בעל הקרקע להצליח להחזיר לעצמו את הקרקע שהופקעה ממנו בטענה שהרשות זנחה את המטרה הציבורית שלשמה היא הפקיעה את הקרקע.
האסטרטגיה המומלצת למי שמתכוננים להפקיע מהם את הקרקע, היא להתייעץ בשמאי מקרקעין שיש לו את הכלים והידע להעריך את שווי הקרקע. יש לציין כי נטיית בתי המשפט בשנים האחרונות היא להגן על זכות הקניין במיוחד לאחר כינונו של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, אך אין ליפול לשאננות ומומלץ להילחם בהליך ההפקעה מתחילתו באמצעות הכלים המשפטיים העומדים לרשותכם, כלומר לערער בבית משפט ולהתנגד לתוכנית המייעדת את המקרקעין לצרכי ציבור.